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 W-Wallet 宅地選びのポイント


1  はじめに 宅地につい
  

2. 良い土地の一般論

3. 宅地造成地の注意
  点1

4. 宅地造成地の注意
  点2

5. 宅地造成地の注意
  点3

6. 宅地の値段「地価公
  示価格」
  
7. 宅地と法規制

8. 宅地と防火規制

9. 宅地と用途地域

10. 宅地と道路の関係1

11. 宅地と道路の関係2

12. 路地状敷地と袋状
   敷地

13. 詳細な周辺調査

14. 詳細な現地調査

15. 簡単な現地調査



 11. 宅地と道路の関係2

 建築物の面積には次の二つの種類があります。両者とも都市計画法や建築基準法などで、用途地域の種類別に制限があります。

@
  建築面積(けんちくめんせき)
建築面積は、敷地に対する建物の建坪(たてつぼ)の広さをいいます。これを建ぺい率といい、パーセントで表します。

建築面積は、1階の面積であることもありますが、必ずしも1階とは限りません。。上の階が1階以上に出ていたり、大きな庇あったり、外部階段などがある場合は最も多く出ている部分などを総合した建物の真上から投影した面積です。いわば不利なところ取りです。ただし、緩和(かんわ)規定といって、一定の条件でに合えば、その面積を減少させることができます。
A
  延べ床面積(のべゆかめんせき)
延べ床面積とは、敷地に対する建物の延坪(のべつぼ)の広さをいいます。これを容積率といい、パーセントで表します。

延べ床面積は平屋建てであっても平屋の面積が延べ床面積になります。複数階であればその合計ということになります。屋根や柱、壁のない屋上や庇は基本的には含まれません。




 道路の広さで容積に差が出る

道路の広さは、この建築面積や延べ面積にどんな影響があるのでしょうか。建築面積が影響を受けることはまずあり得ません。しかし、延べ床面積には影響が出てきます。

 
道路の幅がもたらす容積率の違い
  容積率の限度

前面道路が12m未満の場合
容積率300%土地では、
6m×4/10=240%に制限される

  容積率の限度

前面道路が12m以上の場合
容積率300%の土地では
そのまま容積率300%

4/10という数字は、建築基準法第52条2項1号〜3号に定められたものです(なお、特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内の建築物にあつては、6/10とすることができます)。したがって、その土地に定められた容積率と12未満の道路での上記の計算により導き出された容積率とを比較して、より小さい値を採用しなければなりません。

以上からもわかるように前面道路が大きい方が、容積率に関しては有利といえます。




 次のケースでは建ぺい率が割り増しになります。次の@とAのケースが同時に満足する場合には、建ぺい率の割り増しは合算しますので、20%割り増しとなります。

 建ぺい率が割増になるケース @

 敷地が角地になる場合は、建ぺい率が10%割増になります。例えば都市計画で60%と定められている場合、10%増しの70%が建築面積とすることが可能です。

角地は建ぺい率が10%割り増しになる


 建ぺい率が割増になるケース A

 防火地域にある建物を耐火建築物とした場合は、建ぺい率が10%割り増しになります。耐火建築物とは、建築基準法第2条9項の2による、「主要構造部が耐火構造又は耐火性能の技術的基準に適合したもの」とです。解りにくいですが、耐火構造とするために様々な方法があるため、一概に説明できません。もっともわかりやすいものでは、鉄筋コンクリート造で窓は防火戸を設けものなどがあります。なお、現状では木造は耐火構造の建築物とはなりえません。そのため、防火地域では木造を立てることは出来ません。




 高低差がある敷地

 ここでは、詳しく説明しませんが、高低差がある敷地はどうなるのでしょうか。その場合のケースをかいつまんで説明します。これらのケースはいくつかあります。

@道路との高低差
 道路との高低差は、一般住宅では殆ど問題となりませんが、階数が3以上の場合には道路斜線で制限を受けることがあります。道路と敷地との高低差で敷地のほうがが高い場合は、不利になることがあります。


A敷地内で高低差
 広い敷地の場合、高低差があることがあります。この場合は、平均地盤面を求めることになり、高さはそこから算定されます。これもいろいろなケースがあり、ここで論ずるには無理があります。平均地盤面が低くなると建物の高さもそこからですので、不利になります。


B隣地との高低差
 特に問題となりやすいのは、隣地との高低差がある敷地です。隣地の方が低い場合では、北側斜線といって南側の敷地にある建物は北側の敷地の日当たりを確保するために斜線制限があります。この場合には、建物の形状や配置に制限が生じることがあります。隣地より高低差が低い場合は、こうした問題は発生しにくくなります。




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