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 W-Wallet 宅地選びのポイント


1  はじめに 宅地につい
  

2. 良い土地の一般論

3. 宅地造成地の注意
  点1

4. 宅地造成地の注意
  点2

5. 宅地造成地の注意
  点3

6. 宅地の値段「地価公
  示価格」
  
7. 宅地と法規制

8. 宅地と防火規制

9. 宅地と用途地域

10. 宅地と道路の関係1

11. 宅地と道路の関係2

12. 路地状敷地と袋状
   敷地

13. 詳細な周辺調査

14. 詳細な現地調査

15. 簡単な現地調査



 2. 良い宅地の一般論 

 土地の成り立ちを地質学的に判断したり、その位置が谷間であったり、崖地にある、あるいは高台や海岸地にあるというような総合的な判断からではなく、ごく一般的な良い宅地としての判断を下すなら、次のようなことがいえます。


 ■南向きの土地

宅地は日本のどこであっても、一般論として南向きを最良とします。日本だけでなく、北半球にある国においては、どこも同様です。

不動産の広告などにも「南向き」の土地や建物であれば、最大限のアピールとな
り、必ずこの言葉が織り込まれています。
 では、南向きというのはどういう意味でしょうか。
宅地が南向きというのは、南側にある隣地の北側に開放された空間があるということになります。例えば南側に広い目の道路があったり、公園などの公共の広場などがある宅地です。

 北側に面して開放された空間があるとなぜ良いのか。
それは、太陽光の照射(日照)に関係があります。
寒い冬には南側に当たる建物の壁に太陽光が他のどの面(東、西、北面)よりも長く当たります。この太陽光を取り入れれば、冬は明るく暖かい部屋にすることができます。そのためには、南側が開けている方がその太陽光を取り入れるのに都合が良いというわけです。

 南向きがよいのはそれだけではありません。暑い夏の日には北向き宅地の次に日照時間が短くて済むのです。マンションや建売など不動産の広告には必ずと言って良いほど「全戸南向き」「南向き日当たり良好」などと言う言葉が売り文句の代名詞となっています。冬の日照時間は南面は他の面から比べて2〜3倍あります。

 以上から南向が一番いいのですが、その次に良い面は東、北、西の順番です。

 東側が開けていると、夏の朝は早朝から午前中一杯太陽光が差し込んできます。早朝から暑くなります。しかし、残照には煩わされません。
 北側はいわば年中日当たりが悪いということになりますが、長短の差がなく比較的落ち着いた土地といえます。
 最後は西面が開けた土地です。西面は残照が厳しく、一番の難点です。

 しかし、都会にあっては、周囲にはびっしり建物が建っており、仮に南向きでも南に大きな建物が建っていたらその恩恵は、少なくなります。また、西向きでも、西側に大きなマンションが建っていて、西日をさえぎるようでしたら、決して悪くはありません。

 そうした条件を踏まえて、もし選びえるなら、南向きとしたいものです。また、選びうるなら南と東の角地が更に良いでしょう。
 また、角地は、少なくとも二面が隣家に接しておらず、まどなども自由に取ることができ、好まれ価格もその他の土地より高くなる傾向があります。



 ■水はけの良い土地を選ぶ

 木造建築が水や湿気に弱いのは最大の難点です。日本の高温多湿、多雨の気候も不利な条件です。木造を弱くする水のはけの悪さを、良い宅地にする事が大切です。まず、水はけの悪い土地とは、どのような土地でどのような原因があるのかを挙げてみました。

 水はけの悪い原因
1.
土地の地盤が粘土質などの場合、降った雨が浸透しないため、上層にたまる。
2.
土地の下に岩盤があった。岩盤も水を吸わないので、上層に水が溜まりはけない。
3.
家の庭の場合、造成するときに重機で締め固めた。これは造成地の水
抜きが不十分であったり、造成土に水を含みやすい土壌であることが原
因です。
4.
土地の近くに山がある場合、山の水分が下りてくる。造成地山地や丘陵地である場合には、斜面を切り開いた場合に切り開いた断面部分に、水路(みずみち)が現れることがあり、その処理が不十分である場合、造成地が水につかることがある。

 このような原因のうち、宅地自体を根本から変えることは、粘土層や岩盤の上にあってはほとんど不可能です。しかし、いくらかの表層土を水はけの良いものにしたり、水はけをよくするために、次のようなことを行えばかなり改善できます。

 水はけを良くするには
1.
土地に勾配をつけ、水下(みずしも)に排水溝を設ける。勾配は、下段方向ではなく反対側につける。
2.
表層土を排水しやすいものに入れ替え、入れ替えた土の最下部に埋め
込み式の溝を設ける。溝の中に塩ビやコンクリート製でたくさん穴の開い
た配水管を埋めること。地中の水が配水管を通り、より早く水が雨水ま
すに流れる。




 ■神社仏閣の近くは良地

 神社や仏閣がある土地は、古来よりどこの住いよりも安全なところを選んでいるはずです。山腹などにあるような場合でもそうです。
 なぜなら、神社仏閣は、村や町など地域の誰もが大切にし深く拘ってきた建物だからです。従って、自然災害から安全な場所に建てられている可能性が、非常に大きいといえます。その近くの宅地ならまず安全で良い土地といえましょう。
その土地の最も安定した地に神社仏閣は造られていることが多い。

          出典:eSRAによりました。




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