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新聞などに入っている不動産の広告で「建築条件付土地（けんちくじょうけんつきとち）」というのを見かけることがあります。その内容は例えば、次のチラシの切り抜きのようなものです。下の広告の黄緑色の四角い枠の中には、少し見にくいのですがこう書いてあります。
 | 〈建築条件付売土地〉
『売り主と三ヶ月以内に建築請負契約を締結して頂きます。契約不成立時は受領した前金等、全額無利息にて返却致します』
となっています。これをもう少し詳しく書くと次のようになります。
『この土地は、土地売買契約後３ヶ月以内に当社と住宅建築請負契約を結んで頂くことを停止条件として販売します。
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土地売買契約締結後、直ちに建築設計の協議をして頂きますが、３ヶ月以内に住宅の建築請負契約が成立しない場合は、売買はなかったことになり申込金その他お預かりした金銭は全額無条件で速やかに返還します』ということになります。 |
いま、パンフレットに書かれている「1480万」という数字は、土地と建物の値段ではありません。「お！ここら辺りでは安い！」と思っても、よく見ると土地だけの値段です。即ち、建築条件付土地とは土地の売買なのです。その土地の売買に建物をセットにして販売しようという意図から生まれた販売方法です。建売住宅とは、明らかに違います。
上のチラシには、横に参考プランと建物の間取り図が記されています。あくまで参考で、このプランに拘束されることはありませんが、不動産業者の許容範囲での変更は可能ということにとどまりまると考えたほうがよいでしょう。業者の中にはもう少し、譲歩してくれるところもありますが、土地を買った人からいえば思うプランまでには、いかないケースも多く、結局3ヶ月以内に建築請負契約が成立しないことがしばしばです。
また、建築条件付土地には、建物を建てる業者を土地を買った人が自由に選ぶことも出来ません。 |  |
もし、知り合いに大工さんや建築会社に建てて貰うのであれば、停止条件付き土地は買ってはいけません。というか、そういう条件では買えないことになります。
| ■建築条件付土地を購入したが、建物の設計に合意ができなかった場合 |
不動産会社、または、不動産会社が指定する建築条件付土地を買う場合には、まず建物の設計に購入者の意見を反映してもらえることを、しっかりと条件として置く必要があります。その上で、思うような設計で合意出来なかった場合は契約の解除が無条件でできます。よく設計に掛かった費用は支払って欲しいなどと不動産会社がいってくる事がありますが、あくまで無条件解約が可能ですから、支払う義務はありません。
しかし、土地を購入する時には、次の条件が「土地売買契約書」に条件として約定されているかを必ず確認してください。なければ、記入を求めて下さい。条件として記載されていないのは違法ですが、設計契約も工事請負契約を結んでしまうと、面倒になります。
| 「建築条件付土地売買」契約を締結するときの注意点 | | ① | 一定の期間内に建物の建築工事請負契約を締結することを条件とすること | | ② | ①の請負契約を締結しなかったとき、または建築しないことが確定したときは、 本売買契約は解除になること | | ③ | ②により本売買契約が解除となったときは、売主はすでに受領している手付金等の金員全額を買主に返還することおよび売主は本件契約の解除を理由として買主に損害賠償または違約金の請求はできないこと |
建売住宅や分譲マンションも建物を販売するものは建物が主であり、土地は建物に付随するものとして一体のものと扱われます。 建売住宅は既に建築が完了しているか建築中である建物を販売するのであり、当然ながら間取りなどの設計を変更することはできません。（ただし、工事に着手していても、内装などの工事が未着工である場合に、間取りや仕上げにある程度の変更を聞いてくれるところもありますが、それは売買契約完了後のことです）
建築条件付土地は、最初に交わされるのは土地契約であり建築契約はその後に、契約に必要な設計図書を作成し、その内容の見積書も添付され、「その建物をこの金額で建てます」という契約をするものです。 したがって、建物はおろか建築確認申請すら出ていることはないということになります。
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