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 W-Wallet 宅地選びのポイント


1  はじめに 宅地につい
  

2. 良い土地の一般論

3. 宅地造成地の注意
  点1

4. 宅地造成地の注意
  点2

5. 宅地造成地の注意
  点3

6. 宅地の値段「地価公
  示価格」
  
7. 宅地と法規制

8. 宅地と防火規制

9. 宅地と用途地域

10. 宅地と道路の関係1

11. 宅地と道路の関係2

12. 路地状敷地と袋状
   敷地

13. 詳細な周辺調査

14. 詳細な現地調査

15. 簡単な現地調査



 12. 路地状敷地及び袋状敷地
 
 建築基準法では、建物の建つ土地を宅地とは表現せず、「敷地」といいます。不動産業界では宅地が一般的ですが、両者の差に変わりはありません。

 『「建築物の敷地は幅員4m以上の2メートル以上接しなければならない」ち建築基準法で規定しています。これを「接道義務」といいます。この条件は最低限満たさなければなりません。』と前ページで書きました。下図のB敷地はこの条件に合致確かに合致しています。
 しかし、幅2メートルの通路となる部分の「奥行き長さ(路地状部分)」は条例等で限度が定められていることが多く、場合によってはB敷地に建築が出来ない場合もあります。




 路地状敷地とはなにか

 下の図のように、路地状部分だけで道路に接している土地のことです。別名「旗竿敷地(はたざおしきち)」ともいわれています。旗と竿のようにみえることからこう呼ばれます。奥まっている分道路から離れており、静かな住宅環境というメリットはあります。しかし、駐車場が取れない、取れても路地状部分が2m程度では人が横を通りにくい、敷地面積の割には有効に使える面積が狭い非効率な土地といえます。この土地は、分譲住宅(建売住宅)などで、よく見かけます。

 
路地状敷地の例




 袋状敷地とはなにか

 下の図のように道路に接することが出来ていない土地のことを「袋状敷地(ふくろじょうしきち)」と呼びます。袋のようになっていて出口がない土地です。こうした土地は冒頭でも書いたように、接道義務が果たせていません。すでにこの土地に建物が建っており、昔から人が住んでいるという場合には、 cの部分の土地がCのものであってもBの土地所有者はCの部分を通行する権利を持っています。これを民法では「囲繞地(いにょうち)通行権といいます。しかし、上記の路地状敷地とは違って幅2mなどということを主張できません。あくまで人が通行する権利です。これを囲繞地通行権(いにょうちつうこうけん)といいます。

袋状敷地の例

 もし、現在Bに古家が建っていて、これを壊して立て替えるというような場合には、当然上記の路地状敷地と同様の条件を満たすことが必要となります。

 ただし、C部分を必ずしもB土地の所有者が買い取ってそれに当てる必要はなく、借地することでも建築基準法では問題ありません。ただし、契約書などの提出を求められることになります。また、契約が仮に終了する時には、D敷地の建物は建築基準法の不適格建築物となりますので注意が必要です。

 Aの土地の所有者は、現在の建物と敷地の関係(建蔽率)が規定以下にしてまで貸すことはできません。また、将来、A敷地に建物を建て替えることがある場合、貸している土地の面積は当然敷地として含めることができません。




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